11/02/2021
Le bail commercial : tout c...
Le bail commercial : tout ce qu’il faut savoir
Le bail commercial est un contrat important pour l’entrepreneur. Il s’agit d’un engagement de longue durée indispensable au fonctionnement du fonds de commerce. Un bail commercial encadre les relations entre le propriétaire d’un local et le locataire.
Avant de conclure un contrat de bail commercial, il est nécessaire de comprendre le sens des principales clauses qui s’y trouvent. Dans ce dossier, nous abordons 12 points essentiels sur le bail commercial :
La forme du bail commercial
Même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit, il est fortement conseillé de le faire pour se prémunir en cas de besoin.
Généralement, le bail commercial sera rédigé par un avocat ou un notaire, il faut en effet éviter de le rédiger soi-même (à moins d’être un expert) ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même. Compte tenu de l’importance de l’engagement lié à ce contrat, nous vous recommandons de vous faire assister par un avocat avant de le signer.
La destination du bail commercial
La destination du bail commercial correspond aux activités dont l’exercice est autorisé dans le local. Son contenu est convenu librement entre le bailleur et le locataire. La destination doit être indiquée avec précision pour éviter toute mauvaise interprétation. Il s’agit de l’une des clauses les plus importantes du bail commercial.
Cette clause est donc particulièrement importante pour le locataire. Plus la destination est large, mieux c’est. Il est même possible que le bail prévoit l’exercice de tout type d’activité.
Ensuite, la destination prévue dans le bail commercial doit être possible. La configuration du local doit permettre l’installation de l’activité. De plus, aucune réglementation ne doit empêcher l’exercice de l’activité.
La durée du bail commercial
Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, il s’agit donc d’un engagement à long terme. Des possibilités de résiliation triennale sont toutefois possible.
Les parties peuvent même décider de fixer une durée encore plus longue, au -delà de 9 ans. Cette pratique a toutefois des impacts juridiques conséquents car ce bail peut remettre en cause le principe de résiliation triennale et l’encadrement de la révision des loyers.
Enfin, il est également possible de déroger à cette règle de base en prévoyant une durée plus courte. Il s’agit alors d’un bail de courte durée ou bail dérogatoire. La durée de ce contrat ne peut pas excéder 3 ans. Le recours à ce type de bail n’est pas sans risque pour le locataire, car il ne dispose d’un engagement durable (alors que son local est l’un des éléments les plus importants pour son activité).
Le loyer du bail commercial
La clause relative au loyer est une autre clause importante du bail commercial. Aucune règle n’est fixée au sujet de la fixation du loyer initial du bail commercial. Il s’agit surtout d’un accord entre le locataire et le bailleur.
Toutefois, les règles de base de tout contrat doivent être respectées pour fixer le montant du loyer du bail commercial : le montant doit être déterminé ou déterminable, et être réel et sérieux.
Par exemple, louer des locaux situés en centre-ville pour un euro par mois n’aurait rien de sérieux… Il convient donc de fixer un loyer conforme au prix du marché.
Les principales obligations du bailleur
Le bailleur doit respecter les principales obligations suivantes :
- Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) ;
- Mettre à disposition les biens loués au locataire ;
- Maintenir les biens en état de servir ;
- Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués ;
Les principales obligations du locataire
En contrepartie, le locataire devra respecter les obligations suivantes :
- Payer le loyer dans les délais au bailleur ;
- Utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.
La révision triennale du loyer
A l’issue de chaque période triennale (3 ans, 6 ans et 9 ans), le bailleur peut demander par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte extrajudiciaire, la révision du loyer.
L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
La sous-location des biens loués
Sous certaines conditions bien précises, le locataire a la possibilité de sous-louer les biens qu’il a pris en location auprès du bailleur.
Pour cela, il faut respecter les deux obligations suivantes :
- le bailleur autorise tout d’abord le locataire à sous-louer les biens,
- et ensuite, le locataire doit informer le bailleur par LRAR ou acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer et inviter le bailleur à la signature du contrat de sous-location.
La résiliation du bail commercial
Le bail commercial est généralement conclut pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans les cas suivants :
- Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail ;
- A l’issue de chaque période triennale ;
- Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer ;
- Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.
Le renouvellement du bail commercial
Au terme de la durée du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement. Aucune clause contraire ne peut être prévue. Le bail commercial ne prend donc pas fin automatiquement.
Toutefois, le bailleur peut donner congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Pour cela, le bailleur doit justifier les motifs légitimes expliquant le refus du renouvellement. Par exemple, il peut s’agir du non-respect, par le locataire, d’une ou de plusieurs obligations qui lui incombent.
En l’absence de juste motif, le locataire peut contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction.
Si aucun congé ou demande de renouvellement n’a été fait, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée.
La répartition des travaux dans le bail commercial
En principe, le locataire est tenu d’entretenir les lieux. Il doit ainsi réparer tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers. Ensuite, toutes les autres dépenses de travaux sont à la charge du bailleur.
Toutefois, des aménagements conventionnels peuvent être prévus dans le bail commercial afin de transférer au locataire une partie des travaux incombant normalement au bailleur. Ainsi, tous les travaux d’entretien et de gros entretien peuvent être mis à la charge du locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.
La solidarité avec le repreneur du bail
Lorsque le locataire cède son fonds de commerce, son bail commercial en cours est transféré au repreneur. Pour le bailleur, la clause de solidarité constitue une sécurité si le locataire vient à céder son entreprise. Ce dernier restera solidairement responsable du paiement du loyer si le repreneur venait à faire défaut
